在轉(zhuǎn)型升級(jí)為多元化跨國(guó)集團(tuán)之后,原以集裝箱制造為主的中集集團(tuán)(000039.SZ)有部分閑置出來(lái)的土地，這些資源面臨如何煥發(fā)新生機(jī)?
　　與深圳等城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的步伐類(lèi)似，“騰籠換鳥(niǎo)”成為中集集團(tuán)的必然選擇。8月18日，中集集團(tuán)與普洛斯公司在深圳簽署戰(zhàn)略合作簽約儀式。協(xié)議內(nèi)容顯示，中集將與國(guó)際物流地產(chǎn)巨頭普洛斯聯(lián)合，共同拓展中國(guó)的高端物流地產(chǎn)及配套物流服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　關(guān)于為何切入物流地產(chǎn)，中集集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部的研究團(tuán)隊(duì)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這是一片值得去深度參與的藍(lán)海，特別是在中國(guó)，未來(lái)空間充滿(mǎn)可能。
　　物流地產(chǎn)的巨大潛力主要來(lái)源于中國(guó)電商的高速增長(zhǎng)，它催生了中國(guó)物流及快遞業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成巨大沖擊的同時(shí)，卻給物流地產(chǎn)帶來(lái)商機(jī)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年，中國(guó)電子商務(wù)交易額達(dá)18.3萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)36.5%，預(yù)計(jì)到2020年，電子商務(wù)交易規(guī)模將達(dá)到43.8萬(wàn)億元人民幣，年均增長(zhǎng)還將保持15%左右。
　　而與此形成鮮明對(duì)比的是，中國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施特別是中高標(biāo)準(zhǔn)的物流設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重跟不上需求的增長(zhǎng)，倒逼一些有實(shí)力的電商們不得不紛紛自建倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。在中集集團(tuán)與普洛斯戰(zhàn)略合作簽約儀式上，中集集團(tuán)總裁麥伯良就表示，中國(guó)物流業(yè)高速發(fā)展，但物流標(biāo)準(zhǔn)化裝備及設(shè)施建設(shè)滯后，物流效率明顯低于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。
　　數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬(wàn)平方米，人均面積不到0.015平方米，而美國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7 億平方米，折合人均面積達(dá)1.17 平方米，雙方差距極大。即便是普通物流設(shè)施人均存量，中國(guó)也僅有0.41平方米，僅占美國(guó)的1/12。此外，目前我國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施60%位于一線(xiàn)城市，隨著電商和第三方物流業(yè)務(wù)向二三線(xiàn)城市密集滲透，未來(lái)不但一線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)增長(zhǎng)空間都非常巨大。
　　物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)回報(bào)也是可喜的，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)報(bào)告，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%，遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)的2%-3%。
　　事實(shí)上，很多企業(yè)已看中了物流地產(chǎn)這塊巨大的蛋糕，除了普洛斯等物流地產(chǎn)先行者之外，近幾年市場(chǎng)還吸引了阿里菜鳥(niǎo)、京東等電商企業(yè)，萬(wàn)科、綠地這些房產(chǎn)商也將物流地產(chǎn)作為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)布局方向，中集等制造企業(yè)出于盤(pán)活資源的需要也成為新加入者?，F(xiàn)實(shí)情況是，國(guó)內(nèi)用于工礦業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的建設(shè)用地比例逐年下降，中集戰(zhàn)略發(fā)展部根據(jù)公開(kāi)資源整理分析得出，2015年比2009年這一比例已下降了近17%，發(fā)達(dá)城市的供需差更加嚴(yán)重，以北京為例，其在2012年-2014年倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的供應(yīng)占比從19%下降至8.7%，這意味著，未來(lái)物流地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)移至二手土地的開(kāi)發(fā)利用上。
中集集團(tuán)豐富的土地資源將成為未來(lái)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最可依賴(lài)的“彈藥庫(kù)”，而這恰是物流地產(chǎn)巨頭普洛斯所欠缺的。

　　中集集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次中集與普洛斯形成戰(zhàn)略合作進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于中集土地資源的轉(zhuǎn)型升級(jí)具有重要意義。一方面，作為物流地產(chǎn)行業(yè)的上游環(huán)節(jié)，土地資源獲取難度正不斷增大，越來(lái)越成為行業(yè)的稀缺資源。而擁有豐富土地資源的中集集團(tuán)，在進(jìn)入該行業(yè)之前可謂具備巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
　　轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中尋求新的產(chǎn)業(yè)培育點(diǎn)成為中集集團(tuán)下一步轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。華創(chuàng)證券研究報(bào)告認(rèn)為，中集集團(tuán)轉(zhuǎn)型的核心從中期來(lái)看在于土地轉(zhuǎn)性和產(chǎn)業(yè)培育。以土地轉(zhuǎn)性為例，公司前海地塊參照周邊地價(jià)，按50%分成比例測(cè)算，保守估計(jì)價(jià)值達(dá)到260億元，而公司當(dāng)前正積極通過(guò)土地轉(zhuǎn)性的機(jī)會(huì)，利用海洋金融、生命健康等產(chǎn)業(yè)聚集的形式，介入新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展從而享有長(zhǎng)期增值機(jī)會(huì)。